Jumlah kamar rumah kos adalah variabel yang paling sering disebut sekilas, padahal pengaruhnya ke yield sangat besar. Pada harga unit yang sama, Rp2,8 miliar, perbedaan antara 10 dan 14 kamar bisa menggeser net yield dari sekitar 8,9% menjadi 12,4% di okupansi penuh. Karena itu, sebelum membandingkan dua penawaran, pastikan dulu berapa kamar yang benar-benar ada di unit yang ditawarkan dan berapa yang dipakai di dalam hitungan.
Kenapa jumlah kamar begitu menentukan
Pendapatan kos dihitung per kamar, sedangkan harga unit dibayar sekaligus. Jika harga tetap dan jumlah kamar bertambah, pendapatan naik tetapi modal tidak. Itu sebabnya harga per kamar menjadi cara paling adil untuk membandingkan penawaran yang berbeda ukuran.
| Jumlah kamar | Harga per kamar (unit Rp2,8 M) | Pendapatan kotor/tahun (sewa Rp2,3 jt, okupansi 100%) |
|---|---|---|
| 10 kamar | Rp280 jt | Rp276,0 jt |
| 12 kamar | ± Rp233 jt | Rp331,2 jt |
| 14 kamar | Rp200 jt | Rp386,4 jt |
Unit di Scientia Haven umumnya berisi 10-14 kamar. Untuk perhitungan konservatif, kami memakai 10 kamar. Jumlah kamar pasti untuk setiap unit perlu dikonfirmasi langsung sebelum Anda mengambil keputusan, karena angka inilah yang menentukan semua hitungan di bawah.
Simulasi net yield per jumlah kamar dan okupansi
Asumsi: harga unit Rp2,8 miliar, sewa Rp2,3 juta per kamar per bulan, management fee 10% atau 15% dari pendapatan sewa. Format sel: fee 10% / fee 15%.
| Okupansi | 10 kamar | 12 kamar | 14 kamar |
|---|---|---|---|
| 100% | 8,9% / 8,4% | 10,6% / 10,1% | 12,4% / 11,7% |
| 90% | 8,0% / 7,5% | 9,6% / 9,0% | 11,2% / 10,6% |
| 80% | 7,1% / 6,7% | 8,5% / 8,0% | 9,9% / 9,4% |
| 70% | 6,2% / 5,9% | 7,5% / 7,0% | 8,7% / 8,2% |
Satu hal yang menarik: unit 14 kamar pada okupansi 70% masih menghasilkan yield yang mirip dengan unit 10 kamar pada okupansi 100%. Dengan kata lain, jumlah kamar menentukan seberapa besar ruang toleransi Anda terhadap kamar kosong.
Okupansi breakeven terhadap SBR
Cara lain membaca tabel di atas adalah mencari okupansi minimum agar hasil kos setara instrumen bebas risiko. Sebagai pembanding, kami memakai SBR015 dengan kupon 6,85% per tahun, atau sekitar 6,2% setelah pajak. Pada harga Rp2,8 miliar, hasil 6,2% setara pendapatan bersih sekitar Rp173,6 juta per tahun.
| Jumlah kamar | Bersih/tahun pada okupansi 100% (fee 10%) | Okupansi breakeven vs SBR |
|---|---|---|
| 10 kamar | Rp248,4 jt | ± 70% |
| 12 kamar | Rp298,1 jt | ± 58% |
| 14 kamar | Rp347,8 jt | ± 50% |
Pembanding ini tidak sepenuhnya apel dengan apel. SBR punya nilai pokok yang kembali di akhir tenor, sedangkan kos punya potensi kenaikan sewa dan nilai tanah, sekaligus risiko operasional. Namun angka breakeven membantu Anda menjawab pertanyaan sederhana: di okupansi berapa investasi ini mulai kalah dari pilihan yang lebih aman? Pembahasan lengkapnya ada di artikel rumah kos atau SBR.
Lebih dari 10 kamar: jangan lupa PBJT
Kamar tambahan tidak selalu gratis dari sisi pajak. Berdasarkan UU HKPD, rumah kos dengan lebih dari 10 kamar termasuk objek Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) jasa perhotelan, dengan tarif maksimal 10%. Tarif pastinya ditetapkan perda masing-masing daerah dan perlu dicek. Simulasi berikut memakai asumsi tarif 10% yang ditanggung pemilik, okupansi 90%, dan fee 10%.
| Jumlah kamar | Objek PBJT? | Net yield tanpa PBJT | Net yield dengan PBJT 10% |
|---|---|---|---|
| 10 kamar | Tidak (tidak lebih dari 10) | 8,0% | 8,0% |
| 12 kamar | Ya | 9,6% | ± 8,5% |
| 14 kamar | Ya | 11,2% | ± 9,9% |
Setelah PBJT, unit 12 dan 14 kamar tetap unggul dari 10 kamar dalam simulasi ini, tetapi selisihnya menyempit. Untuk PPh, perlakuannya bergantung pada status wajib pajak Anda. Sebaiknya konsultasikan dengan konsultan pajak, dan baca juga artikel kami tentang pajak rumah kos.
Lebih banyak kamar belum tentu lebih baik
Tabel di atas mengasumsikan sewa per kamar sama. Di lapangan, menambah kamar di lahan yang sama biasanya berarti kamar lebih kecil, dan kamar yang lebih kecil belum tentu bisa disewakan dengan harga yang sama. Beberapa hal yang perlu Anda cek:
- Ukuran tiap kamar, dan apakah semua kamar punya fasilitas yang sama.
- Apakah harga sewa berbeda antara kamar depan, belakang, atau lantai atas.
- Apakah pasar di sekitar lokasi mampu menyerap tambahan kamar tanpa menurunkan harga.
- Apakah jumlah kamar di brosur, gambar kerja, dan dokumen perizinan sama.
Poin terakhir penting. Jumlah kamar yang dipakai dalam hitungan yield harus sama dengan jumlah kamar yang tertulis di dokumen resmi unit Anda.
Seluruh angka adalah simulasi berdasarkan asumsi yang disebutkan, bukan jaminan hasil. Tarif PBJT dan perlakuan PPh bergantung pada peraturan daerah dan kondisi wajib pajak masing-masing.
Ingin tahu jumlah kamar pasti di unit yang tersedia? Lihat simulasi investasinya bersama tim Scientia Haven, dihitung dengan jumlah kamar unit yang sebenarnya.