Kalau Anda berencana beli rumah kos cash, pilihannya biasanya dua: bayar sekaligus di awal dengan potongan harga, atau bayar bertahap dalam beberapa bulan tanpa potongan. Jawaban singkatnya, bayar sekaligus cenderung lebih untung secara angka selama potongannya lebih besar dari hasil yang bisa Anda dapat dengan menahan dana lebih lama. Artikel ini menghitungnya dengan contoh konkret, lalu membahas hal yang tidak terlihat di tabel: likuiditas dan masa konstruksi.
Kenapa pembelian rumah kos sering harus cash
Rumah kos yang dijual sebagai unit usaha tidak selalu bisa dibiayai KPR. Pada Scientia Haven, misalnya, KPR tidak tersedia. Pilihan yang ada adalah cash keras dengan diskon Rp100 juta, atau cash bertahap maksimal 10 bulan. Booking fee Rp10 juta, dan harga normal satu unit Rp2,8 miliar.
Tanpa KPR, keberatan yang paling wajar adalah soal modal besar yang tertahan di satu aset. Kita bahas itu di bagian akhir. Lebih dulu, mari hitung selisih kedua skema.
Simulasi: cash keras vs cash bertahap 10 bulan
Asumsi yang dipakai:
- Cash keras: Rp2,7 miliar dibayar penuh di awal.
- Cash bertahap: Rp2,8 miliar dibayar rata Rp280 juta per bulan selama 10 bulan. Jadwal sebenarnya bisa berbeda, jadi minta rinciannya.
- Dana yang belum dibayarkan ditempatkan di instrumen dengan hasil bersih sekitar 6,2% per tahun, setara kupon SBR015 6,85% setelah pajak.
| Komponen | Cash keras | Cash bertahap 10 bulan |
|---|---|---|
| Total dibayar | Rp2,7 M | Rp2,8 M |
| Rata-rata dana yang masih bisa diinvestasikan selama 10 bulan | Rp0 | ± Rp1,26 M |
| Hasil dari dana tersebut (6,2% per tahun, 10 bulan) | Rp0 | ± Rp65 jt |
| Biaya efektif | Rp2,7 M | ± Rp2,735 M |
| Selisih | Cash keras lebih hemat sekitar Rp35 jt | |
Dengan asumsi ini, diskon Rp100 juta lebih besar dari hasil sekitar Rp65 juta yang bisa Anda peroleh dengan menahan dana. Titik impasnya ada di sekitar 9,5% per tahun. Artinya, cash bertahap baru lebih untung secara angka bila Anda punya tempat menaruh dana dengan hasil bersih di atas 9,5% per tahun, dengan risiko rendah, selama 10 bulan. Itu tidak mudah ditemukan.
Dampaknya ke yield dan payback
Harga beli yang lebih rendah juga memperbaiki yield sepanjang masa kepemilikan. Asumsi: 10 kamar, sewa Rp2,3 juta per kamar per bulan, management fee 10%.
| Okupansi | Bersih/tahun | Net yield (harga Rp2,8 M) | Net yield (harga Rp2,7 M) |
|---|---|---|---|
| 100% | Rp248,4 jt | 8,9% | 9,2% |
| 90% | Rp223,6 jt | 8,0% | 8,3% |
| 80% | Rp198,7 jt | 7,1% | 7,4% |
| 70% | Rp173,9 jt | 6,2% | 6,4% |
Pada okupansi penuh, payback sederhana turun dari sekitar 11,3 tahun menjadi sekitar 10,9 tahun. Selisihnya kecil per tahun, tetapi berlaku selama Anda memegang aset.
Jangan lupa masa konstruksi
Jika unit dibeli sebelum atau saat dibangun, ada periode tanpa pendapatan sewa. Pada Scientia Haven, konstruksi berlangsung sekitar 8 bulan. Bila Rp2,7 miliar dibayar penuh di awal, biaya peluangnya selama 8 bulan, dengan acuan hasil 6,2% per tahun, sekitar Rp112 juta. Biaya ini sebaiknya ikut masuk ke hitungan modal Anda.
Di sini skema bertahap punya argumen yang lebih kuat. Jika jadwal pembayaran berjalan seiring progres pembangunan, sebagian dana Anda tetap produktif sampai bangunan mendekati siap. Tanyakan kepada pengembang bagaimana jadwal pembayaran dikaitkan dengan progres fisik, dan bukti progres apa yang akan Anda terima di setiap tahap.
Likuiditas: pertimbangan yang tidak ada di tabel
Angka di atas mengabaikan satu hal penting: fleksibilitas. Dana yang sudah menjadi bangunan tidak bisa dicairkan dalam hitungan hari. Menjual rumah kos butuh waktu, dan harga jualnya bergantung pada kondisi pasar saat itu. Beberapa pertanyaan yang bisa membantu:
- Setelah membayar, apakah Anda masih punya dana darurat dan dana likuid yang cukup untuk beberapa tahun ke depan?
- Berapa porsi rumah kos terhadap total aset Anda? Semakin besar porsinya, semakin penting skenario okupansi rendah.
- Apakah ada kebutuhan dana besar dalam 10 bulan ke depan yang membuat skema bertahap lebih aman, walaupun sedikit lebih mahal?
Bagi sebagian investor, membayar sekitar Rp35 juta lebih mahal lewat skema bertahap bisa jadi harga yang wajar untuk ketenangan menjaga likuiditas. Itu keputusan pribadi, dan angka di atas hanya membantu Anda melihat berapa harganya.
Ringkasan untuk pengambilan keputusan
- Cash keras unggul secara angka selama diskon lebih besar dari hasil bersih dana yang ditahan.
- Cash bertahap unggul dalam fleksibilitas, terutama bila pembayaran mengikuti progres pembangunan.
- Masukkan biaya peluang masa konstruksi ke dalam modal, apa pun skemanya.
- Pastikan pembelian tidak menggerus dana darurat Anda.
Seluruh angka adalah simulasi berdasarkan asumsi yang disebutkan, bukan jaminan hasil maupun saran keuangan pribadi. Jadwal pembayaran aktual dan hasil instrumen pembanding dapat berbeda. Pertimbangkan berdiskusi dengan perencana keuangan Anda.
Ingin membandingkan kedua skema dengan jadwal pembayaran yang sebenarnya? Lihat simulasi investasinya bersama tim Scientia Haven.