Bagi investor yang punya dana miliaran, pilihan sering mengerucut ke dua jalur: instrumen negara yang hampir bebas risiko seperti SBR, atau aset riil seperti rumah kos. Membandingkan keduanya hanya dari angka yield kurang adil. Cara yang lebih jujur adalah bertanya: di okupansi berapa rumah kos mulai mengalahkan SBR?
Titik acuan: SBR015
SBR015 ditawarkan pada 28 September–22 Oktober 2026 dengan kupon 6,85% per tahun dan tenor 4 tahun. Setelah pajak kupon 10%, hasil bersihnya sekitar 6,2% per tahun. Sebagai konteks, BI Rate per September 2026 berada di 5,75%.
Dengan dana Rp2,8 miliar, hasil bersih SBR sekitar Rp173,6 juta per tahun. Angka inilah yang harus dikejar rumah kos.
Okupansi breakeven rumah kos vs SBR
Asumsi: harga investasi Rp2,8 miliar, sewa Rp2,3 juta per kamar per bulan, management fee 10%.
| Jumlah kamar | Pendapatan bersih di okupansi 100% | Okupansi breakeven vs SBR | Yield di okupansi 90% |
|---|---|---|---|
| 10 kamar | ± Rp248,4 juta | ± 70% | 8,0% |
| 12 kamar | ± Rp298,1 juta | ± 58% | 9,6% |
| 14 kamar | ± Rp347,8 juta | ± 50% | 11,2% |
Cara membacanya: untuk unit 10 kamar, selama rata-rata okupansi tahunan di atas 70%, pendapatan bersih kos melampaui SBR. Untuk unit 14 kamar, cukup di atas separuh kamar terisi. Semakin banyak kamar, semakin lebar ruang aman terhadap kamar kosong.
Yang tidak terlihat di tabel
Perbandingan di atas hanya melihat arus kas. Ada beberapa perbedaan mendasar yang perlu ikut ditimbang.
| Aspek | SBR | Rumah kos |
|---|---|---|
| Risiko gagal bayar | Dijamin negara | Bergantung okupansi dan operasional |
| Kupon atau sewa | Mengambang dengan batas bawah | Bisa naik mengikuti pasar sewa |
| Nilai pokok | Kembali nominal di akhir tenor | Tanah dan bangunan bisa naik atau turun nilainya |
| Likuiditas | Early redemption terbatas | Perlu waktu untuk menjual |
| Keterlibatan | Tidak perlu mengurus apa pun | Minim jika dikelola profesional |
Kapan rumah kos lebih masuk akal?
- Anda ingin memiliki aset riil yang bisa diwariskan, bukan hanya instrumen bertenor.
- Lokasinya punya permintaan stabil, misalnya dekat kampus besar, sehingga okupansi di atas titik breakeven realistis.
- Ada pengelola profesional sehingga Anda tidak perlu mengurus operasional harian.
- Dana tersebut tidak dibutuhkan dalam jangka pendek.
Kapan SBR lebih cocok?
- Anda memprioritaskan kepastian arus kas di atas potensi hasil.
- Dana mungkin dibutuhkan dalam 4 tahun ke depan.
- Anda belum bisa memverifikasi data okupansi aktual kos yang ditawarkan.
Keduanya juga tidak harus dipilih salah satu. Banyak investor membagi portofolio: sebagian di instrumen negara untuk stabilitas, sebagian di properti untuk pertumbuhan aset.
Seluruh angka adalah simulasi berdasarkan asumsi yang disebutkan, bukan jaminan hasil. Artikel ini bukan rekomendasi investasi; sesuaikan dengan profil risiko Anda.
Ingin melihat simulasi investasinya dengan jumlah kamar unit yang tersedia? Hubungi tim Scientia Haven.