Legalitas rumah kos menyangkut dua hal: legalitas asetnya (tanah dan bangunan) dan legalitas usahanya (kegiatan menyewakan kamar). Sebelum membeli, minimal ada lima dokumen yang perlu Anda lihat sendiri, ditambah pemahaman tentang biaya transaksi yang akan menambah modal awal. Checklist berikut berlaku untuk rumah kos mana pun, baik yang sudah jadi maupun yang dibeli sebelum dibangun.
Legalitas aset: tanah dan bangunan
1. Sertifikat tanah
Pastikan jenis haknya (misalnya SHM atau HGB), nama pemegang hak, luas, dan batas tanah sesuai dengan yang ditawarkan. Jika tanah masih atas nama developer atau pihak lain, tanyakan bagaimana dan kapan hak itu akan beralih ke Anda. Pengecekan keaslian dan status (misalnya apakah sedang dijaminkan atau bersengketa) bisa dilakukan lewat Kantor Pertanahan, biasanya dibantu notaris/PPAT.
2. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
PBG menggantikan IMB sejak berlakunya PP 16/2021. Periksa apakah fungsi bangunan dalam PBG sesuai dengan penggunaannya sebagai kos, dan apakah jumlah lantai serta luas bangunan sesuai dengan desain. Untuk proyek yang belum dibangun, tanyakan status pengajuan PBG dan kapan diperkirakan terbit.
3. Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
SLF menyatakan bangunan layak digunakan sesuai fungsinya setelah selesai dibangun. Untuk bangunan yang dihuni banyak orang, dokumen ini penting karena berkaitan dengan aspek keselamatan seperti struktur dan instalasi listrik.
4. Kesesuaian tata ruang dan PBB
Cek apakah lokasi memang diperuntukkan bagi kegiatan hunian atau usaha sejenis sesuai rencana tata ruang daerah. Minta juga bukti pembayaran PBB beberapa tahun terakhir untuk memastikan tidak ada tunggakan.
Legalitas usaha kos
Menyewakan kamar kos adalah kegiatan usaha. Beberapa hal yang perlu disiapkan:
- Nomor Induk Berusaha (NIB) melalui sistem OSS, dengan klasifikasi usaha yang sesuai.
- Pajak penghasilan: menurut penjelasan DJP (Agustus 2026), penghasilan kos diperlakukan sebagai penghasilan usaha. Orang pribadi dengan omzet sampai Rp4,8 miliar setahun bisa memakai PPh final 0,5%, dengan omzet Rp500 juta pertama tidak dikenai pajak.
- PBJT jasa perhotelan: kos dengan lebih dari 10 kamar termasuk objek PBJT, dengan tarif maksimal 10% sesuai perda masing-masing daerah.
Jika unit dikelola pihak ketiga, tanyakan siapa yang mengurus perizinan usaha, pemungutan PBJT, dan pelaporan pajak, lalu pastikan pembagian tanggung jawab itu tertulis dalam kontrak.
Dokumen transaksi: PPJB dan AJB
Pada pembelian unit yang belum jadi atau dibayar bertahap, biasanya ada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani di hadapan PPAT. Hal yang perlu dibaca teliti di PPJB:
- Spesifikasi bangunan dan jumlah kamar yang dijanjikan.
- Jadwal pembangunan dan serah terima.
- Jadwal pembayaran dan konsekuensi keterlambatan dari kedua pihak.
- Ketentuan pengembalian dana jika proyek batal atau terlambat.
- Kapan AJB dan balik nama sertifikat dilakukan.
Biaya legal yang menambah modal
Biaya transaksi sering tidak masuk ke hitungan yield, padahal ikut menambah modal. Pos terbesar biasanya BPHTB, yang tarifnya maksimal 5% dari nilai perolehan dikurangi NPOPTKP (minimal Rp80 juta, besaran pastinya diatur perda). Berikut ilustrasinya:
| Komponen | Tanpa biaya transaksi | Dengan ilustrasi BPHTB |
|---|---|---|
| Harga unit | Rp2,8 miliar | Rp2,8 miliar |
| BPHTB (5% × (Rp2,8 M − Rp80 jt)) | – | Rp136 juta |
| Total modal | Rp2,8 miliar | Rp2,936 miliar |
| Yield bersih, okupansi 100% | 8,9% | 8,5% |
| Yield bersih, okupansi 90% | 8,0% | 7,6% |
Selisih sekitar 0,4 poin ini wajar dan bukan alasan untuk mundur. Poin pentingnya: tanyakan apakah harga penawaran sudah termasuk BPHTB, biaya AJB, balik nama, dan pajak lain yang berlaku, supaya Anda membandingkan penawaran dengan dasar yang sama. Dasar pengenaan dan besaran pastinya bisa berbeda tergantung struktur transaksi, jadi konfirmasikan ke notaris/PPAT.
Checklist singkat sebelum membayar booking fee
- Sudah melihat salinan sertifikat dan tahu atas nama siapa.
- Tahu status PBG dan kapan SLF diperkirakan terbit.
- Sudah membaca draf PPJB, termasuk klausul keterlambatan dan pengembalian dana.
- Tahu biaya transaksi apa saja yang ditanggung pembeli.
- Tahu siapa yang mengurus izin usaha dan pajak setelah kos beroperasi.
- Sudah melihat lokasi dan bangunan secara langsung.
Developer yang serius biasanya tidak keberatan menunjukkan dokumen-dokumen ini. Untuk unit Scientia Haven, Anda bisa meminta dokumen legalitas per unit langsung kepada tim dan memeriksanya bersama notaris pilihan Anda sendiri.
Artikel ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak. Angka yield adalah simulasi berdasarkan asumsi yang disebutkan, bukan jaminan hasil. Ketentuan BPHTB, PBJT, dan perizinan dapat berbeda per daerah; konsultasikan dengan notaris/PPAT dan konsultan pajak.
Ingin melihat hitungan yang sudah memasukkan biaya transaksi? Lihat simulasi investasinya bersama tim Scientia Haven dan minta daftar dokumen unit yang Anda minati.