Saat menghitung imbal hasil rumah kos, banyak calon investor berhenti di angka sewa dikurangi biaya pengelola. Padahal ada dua pos pajak yang bisa menggeser hasil akhir: pajak penghasilan (PPh) dan Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT). Kabar baiknya, untuk skala satu unit kos, beban PPh bisa jauh lebih ringan dari yang sering diasumsikan. Yang perlu lebih diperhatikan justru PBJT.
Rumah kos bukan objek PPh final sewa 10%
Salah kaprah yang umum: penghasilan kos disamakan dengan sewa rumah atau bangunan yang dikenai PPh final 10%. Menurut penjelasan Direktorat Jenderal Pajak (Agustus 2026), rumah kos diperlakukan sebagai penghasilan usaha, karena pemilik tidak sekadar menyewakan ruang, tetapi juga menyediakan layanan seperti kebersihan, keamanan, dan fasilitas bersama.
Konsekuensinya, wajib pajak orang pribadi dengan omzet sampai Rp4,8 miliar per tahun bisa memakai skema PPh final 0,5% dari omzet. Untuk orang pribadi, omzet Rp500 juta pertama dalam setahun tidak dikenai pajak, dan fasilitas ini diperpanjang hingga 2029.
Simulasi PPh untuk satu unit kos
| Skenario | Omzet per tahun | Posisi terhadap Rp500 juta | Estimasi PPh final 0,5% |
|---|---|---|---|
| 10 kamar × Rp2,3 juta, okupansi 100% | Rp276 juta | Di bawah batas | Rp0 |
| 12 kamar × Rp2,3 juta, okupansi 100% | Rp331,2 juta | Di bawah batas | Rp0 |
| 14 kamar × Rp2,5 juta, okupansi 100% | Rp420 juta | Di bawah batas | Rp0 |
Catatan penting: batas Rp500 juta dihitung dari total omzet usaha orang pribadi, bukan per unit. Jika Anda memiliki usaha lain atau lebih dari satu unit kos, omzetnya digabung. Klasifikasi akhir juga bergantung pada fakta masing-masing wajib pajak.
PBJT: pajak yang muncul saat kamar lebih dari 10
Berdasarkan UU Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD), rumah kos dengan lebih dari 10 kamar termasuk objek PBJT jasa perhotelan. Tarif maksimalnya 10%, dan besaran pastinya ditetapkan lewat Perda masing-masing daerah. Untuk wilayah Depok, tarif spesifiknya perlu Anda cek langsung ke Bapenda setempat.
Artinya, unit dengan 10 kamar berada di luar kriteria ini, sedangkan unit 12 atau 14 kamar perlu memasukkan PBJT ke dalam hitungan.
Seberapa besar PBJT menggeser yield?
Contoh: unit 12 kamar, sewa Rp2,3 juta, okupansi 90%, management fee 10%, harga investasi Rp2,8 miliar.
| Komponen | Tanpa PBJT | PBJT 10% ditanggung pemilik |
|---|---|---|
| Omzet setahun | ± Rp298,1 juta | ± Rp298,1 juta |
| Management fee 10% | ± Rp29,8 juta | ± Rp29,8 juta |
| PBJT | – | ± Rp29,8 juta |
| Pendapatan bersih | ± Rp268,3 juta | ± Rp238,5 juta |
| Yield bersih | ± 9,6% | ± 8,5% |
Selisihnya sekitar 1 poin persentase. Dalam praktik, PBJT bisa dibebankan ke penyewa sebagai komponen harga, tapi itu membuat sewa efektif lebih mahal dan perlu diuji ke pasar. Karena itu, perhitungan yang konservatif sebaiknya mengasumsikan pemilik yang menanggungnya.
Pos pajak lain yang sering terlewat
- PBB-P2 atas tanah dan bangunan, dibayar tahunan.
- Biaya transaksi saat pembelian seperti BPHTB, yang besarnya tergantung skema penawaran developer.
- Pelaporan SPT tahunan, meskipun PPh final yang terutang Rp0, omzet tetap perlu dilaporkan.
Checklist sebelum menghitung yield
- Pastikan jumlah kamar per unit, karena ini menentukan apakah PBJT berlaku.
- Cek tarif PBJT di Perda daerah lokasi kos.
- Hitung total omzet usaha Anda, bukan hanya dari unit ini.
- Masukkan PBB dan biaya transaksi ke dalam modal awal.
- Konsultasikan struktur pajak dengan konsultan pajak sebelum transaksi.
Artikel ini bersifat edukasi, bukan nasihat pajak. Aturan dan tarif dapat berubah; pastikan dengan konsultan pajak atau kantor pajak setempat. Seluruh angka adalah simulasi berdasarkan asumsi yang disebutkan.
Ingin melihat simulasi investasinya lengkap dengan komponen pajak? Hubungi tim Scientia Haven untuk perhitungan per unit.