Jika dana Rp2,8 miliar ditaruh di deposito dengan bunga setara tingkat bunga penjaminan LPS saat ini (3,75%), hasil bersihnya setelah pajak bunga 20% sekitar Rp84 juta per tahun. Dana yang sama di unit rumah kos 10 kamar bisa menghasilkan sekitar Rp174–248 juta per tahun, tergantung okupansi. Selisihnya besar, tapi bukan gratis: rumah kos menukar kepastian dan likuiditas deposito dengan risiko okupansi dan dana yang lebih sulit dicairkan. Berikut perbandingannya dengan angka.
Asumsi yang dipakai
- Deposito: bunga 3,75% per tahun, mengacu pada tingkat bunga penjaminan LPS untuk simpanan rupiah di bank umum yang berlaku sejak 1 Juli 2026. Pajak bunga deposito 20%, sehingga hasil bersih sekitar 3,0%.
- Rumah kos: 10 kamar, sewa Rp2,3 juta per kamar per bulan, harga Rp2,8 miliar, management fee 10%. Belum termasuk PPh usaha, PBB, PBJT, kenaikan sewa, dan kenaikan nilai tanah.
- Pembanding tambahan: SBR015 dengan kupon 6,85%, sekitar 6,2% setelah pajak.
Bunga deposito di bank tertentu bisa lebih tinggi dari 3,75%, tetapi bagian bunga di atas tingkat penjaminan LPS tidak dijamin. Karena itu kami memakai angka LPS sebagai patokan yang setara.
Perbandingan hasil bersih per tahun
| Instrumen | Hasil bersih per tahun | Imbal hasil bersih |
|---|---|---|
| Deposito (3,75%, setelah pajak 20%) | Rp84 juta | 3,0% |
| SBR015 (6,85%, setelah pajak) | ± Rp173,6 juta | ± 6,2% |
| Rumah kos, okupansi 70% | Rp173,9 juta | 6,2% |
| Rumah kos, okupansi 80% | Rp198,7 juta | 7,1% |
| Rumah kos, okupansi 90% | Rp223,6 juta | 8,0% |
| Rumah kos, okupansi 100% | Rp248,4 juta | 8,9% |
Di okupansi 90%, rumah kos menghasilkan sekitar Rp139,6 juta per tahun lebih banyak dari deposito. Namun perlu dicatat, angka rumah kos belum dipotong pajak usaha dan PBB, sementara angka deposito sudah bersih. Selisih riilnya akan sedikit lebih kecil setelah pos-pos tersebut dihitung.
Di okupansi berapa rumah kos kalah dari deposito?
Ini cara berpikir yang lebih berguna daripada membandingkan skenario terbaik. Untuk menyamai Rp84 juta per tahun dari deposito, unit 10 kamar dengan fee 10% cukup terisi sekitar 34% sepanjang tahun, setara 3–4 kamar. Dengan fee 15%, titik impasnya sekitar 36%.
Pembanding yang lebih ketat adalah SBR, karena sama-sama instrumen yang dijamin negara namun hasilnya lebih tinggi. Titik impas okupansi rumah kos terhadap SBR015 ada di sekitar 70% untuk unit 10 kamar dengan fee 10%. Artinya, deposito adalah batas bawah yang relatif mudah dilampaui, sedangkan SBR adalah pembanding yang sebaiknya dipakai untuk menguji apakah risiko rumah kos sepadan.
Hal yang tidak terlihat di tabel
Kepastian hasil
Bunga deposito sudah pasti selama tenor. Pendapatan kos bergantung pada okupansi dan harga sewa pasar. Pada pandemi 2021, okupansi kos di sekitar UI sempat anjlok saat perkuliahan beralih ke daring. Risiko seperti ini tidak ada di deposito.
Likuiditas
Deposito bisa dicairkan saat jatuh tempo, bahkan lebih cepat dengan penalti. Menjual rumah kos butuh waktu, dan harga jualnya bergantung pada kinerja kos saat itu. Dana yang mungkin Anda butuhkan dalam beberapa tahun ke depan lebih cocok tetap di instrumen likuid.
Batas penjaminan
LPS menjamin simpanan hingga Rp2 miliar per nasabah per bank. Dana Rp2,8 miliar perlu dipecah ke lebih dari satu bank agar seluruhnya berada dalam cakupan penjaminan.
Nilai aset dan inflasi
Nominal pokok deposito tetap, sehingga nilai riilnya tergerus inflasi. Rumah kos adalah aset fisik yang nilainya bisa naik atau turun, dan harga sewanya bisa disesuaikan dari waktu ke waktu. Tidak ada kepastian di sini, tapi ini salah satu alasan investor memakai properti sebagai bagian dari diversifikasi.
Waktu dan tenaga
Deposito tidak butuh diurus. Rumah kos butuh pengelolaan, baik oleh Anda sendiri maupun oleh pengelola dengan management fee. Angka dalam tabel sudah memasukkan fee 10%.
Jadi, pilih yang mana?
Keduanya tidak harus saling menggantikan. Banyak investor memakai deposito atau SBN untuk dana yang harus tetap likuid, lalu mengalokasikan sebagian dana jangka panjang ke aset produktif seperti rumah kos. Pertanyaan yang bisa membantu memutuskan:
- Apakah dana ini tidak akan Anda butuhkan setidaknya 10 tahun?
- Apakah Anda nyaman dengan hasil yang berfluktuasi mengikuti okupansi?
- Di skenario okupansi 70%, apakah hasilnya masih bisa Anda terima?
- Apakah masih ada dana likuid terpisah untuk kebutuhan darurat?
Jika sebagian besar jawabannya ya, rumah kos layak dipertimbangkan sebagai pelengkap deposito, bukan penggantinya.
Angka rumah kos adalah simulasi berdasarkan asumsi yang disebutkan, bukan jaminan hasil. Bunga deposito dan kupon SBR mengacu pada data per September 2026 dan dapat berubah. Artikel ini bukan nasihat keuangan; sesuaikan dengan kondisi Anda.
Ingin membandingkan dengan angka unit yang sebenarnya? Lihat simulasi investasinya bersama tim Scientia Haven, lengkap dengan skenario okupansi yang bisa Anda uji sendiri.