Banyak penawaran investasi rumah kos menyebut satu angka: “yield sekitar 9% per tahun”. Angka itu tidak salah, tapi hanya berlaku di satu kondisi, yaitu semua kamar terisi sepanjang tahun. Di dunia nyata, okupansi naik-turun. Karena itu, cara paling jujur menilai rumah kos adalah menghitung beberapa skenario sekaligus.
Artikel ini membedah simulasi pendapatan rumah kos dekat Universitas Indonesia dengan asumsi yang terbuka, supaya Anda bisa menghitung ulang sendiri.
Asumsi dasar simulasi
- Harga investasi: Rp2,8 miliar per unit (bangunan, bisnis kos, dan estate management)
- Jumlah kamar: 10 kamar (asumsi konservatif; unit umumnya 10–14 kamar)
- Sewa: Rp2,3 juta per kamar per bulan (batas bawah rentang Rp2,3–2,5 juta)
- Management fee: 10% dari pendapatan sewa
Pada okupansi penuh, pendapatan kotor setahun adalah 10 × Rp2,3 juta × 12 = Rp276 juta. Setelah fee 10%, pendapatan bersih sekitar Rp248,4 juta per tahun.
Yield bersih di 4 skenario okupansi
| Okupansi | Pendapatan bersih/tahun | Yield (fee 10%) | Yield (fee 15%) |
|---|---|---|---|
| 100% | ± Rp248,4 juta | 8,9% | 8,4% |
| 90% | ± Rp223,6 juta | 8,0% | 7,5% |
| 80% | ± Rp198,7 juta | 7,1% | 6,7% |
| 70% | ± Rp173,9 juta | 6,2% | 5,9% |
Jika unit memiliki 12 kamar, yield pada okupansi 90% naik ke kisaran 9,0–9,6%. Karena itu, jumlah kamar per unit adalah angka pertama yang perlu Anda pastikan sebelum membandingkan penawaran.
Bandingkan dengan instrumen bebas risiko
Pembanding yang masuk akal adalah surat berharga negara ritel. SBR015 yang ditawarkan 28 September–22 Oktober 2026 memberi kupon 6,85% per tahun, atau sekitar 6,2% setelah pajak. Artinya, dengan 10 kamar dan fee 10%, rumah kos perlu okupansi sekitar 70% hanya untuk menyamai SBR. Di atas angka itu, selisihnya adalah imbalan atas risiko dan usaha mengelola properti.
Payback period: sekitar 11 tahun
Rp2,8 miliar dibagi Rp248,4 juta per tahun menghasilkan sekitar 11,3 tahun pada okupansi penuh. Angka ini belum memperhitungkan kenaikan sewa dari tahun ke tahun maupun kenaikan nilai tanah, yang secara historis menjadi bagian penting imbal hasil properti.
Faktor yang belum masuk hitungan
- Pajak penghasilan. Menurut DJP (Agustus 2026), rumah kos diperlakukan sebagai penghasilan usaha, bukan objek PPh final sewa 10%. Orang pribadi bisa memakai PPh final 0,5% untuk omzet hingga Rp4,8 miliar. Konsultasikan dengan konsultan pajak untuk kondisi Anda.
- PBJT. Kos dengan lebih dari 10 kamar termasuk objek Pajak Barang dan Jasa Tertentu jasa perhotelan dengan tarif maksimal 10%, tergantung Perda setempat.
- Masa konstruksi. Sekitar 8 bulan tanpa pendapatan sewa. Skema cash bertahap hingga 10 bulan membantu mengurangi biaya peluang ini.
Jadi, bagaimana membaca angka ini?
Rumah kos dekat kampus menarik karena permintaannya datang dari mahasiswa setiap tahun ajaran. Namun keputusan yang baik lahir dari skenario, bukan dari satu angka terbaik. Pastikan jumlah kamar, okupansi aktual unit pembanding, struktur fee pengelola, dan beban pajak sebelum menandatangani apa pun.
Catatan: seluruh angka di atas adalah simulasi berdasarkan asumsi yang disebutkan, bukan jaminan hasil. Hasil aktual bergantung pada okupansi dan kondisi operasional.
Ingin melihat simulasi investasinya untuk unit Scientia yang tersedia? Hubungi tim Scientia Haven untuk mendapatkan perhitungan lengkap per unit.