Dua penawaran rumah kos bisa terlihat sangat berbeda: satu Rp1,1 miliar, satu lagi Rp2,8 miliar. Tanpa pembanding yang sama, sulit menilai mana yang lebih masuk akal. Metrik paling sederhana untuk menyamakan posisi adalah harga per kamar, karena kamar adalah unit yang benar-benar menghasilkan uang.
Cara menghitung harga per kamar
Rumusnya: harga investasi dibagi jumlah kamar yang bisa disewakan. Contoh untuk unit seharga Rp2,8 miliar:
| Jumlah kamar | Harga per kamar (Rp2,8 M) | Harga per kamar (cash keras Rp2,7 M) |
|---|---|---|
| 10 kamar | Rp280 juta | Rp270 juta |
| 12 kamar | ± Rp233 juta | Rp225 juta |
| 14 kamar | Rp200 juta | ± Rp193 juta |
Terlihat bahwa satu variabel, jumlah kamar, bisa menggeser harga per kamar hingga Rp80 juta. Karena itu, penawaran yang tidak menyebut jumlah kamar secara jelas belum bisa dibandingkan.
Kisaran pasar di sekitar Depok
Dari penawaran proyek kos baru dan listing resale di sekitar UI Depok per September 2026, harga per kamar umumnya berada di kisaran Rp183–250 juta. Angka ini bisa dipakai sebagai patokan awal, dengan catatan tiap penawaran punya isi paket yang berbeda.
Harga per kamar saja tidak cukup
Kamar seharga Rp180 juta yang disewa Rp1,5 juta bisa menghasilkan lebih sedikit daripada kamar Rp250 juta yang disewa Rp2,3 juta. Karena itu, harga per kamar perlu dipasangkan dengan sewa per kamar.
Rumus cepatnya: sewa per kamar per tahun dibagi harga per kamar. Contoh, kamar Rp233 juta dengan sewa Rp2,3 juta per bulan menghasilkan yield kotor sekitar 11,8% per tahun sebelum fee, okupansi, dan pajak. Kamar Rp183 juta dengan sewa Rp1,7 juta menghasilkan sekitar 11,1%. Selisihnya ternyata jauh lebih kecil daripada selisih harganya.
Isi paket yang membuat harga berbeda
Sebelum menyimpulkan satu penawaran lebih mahal, cek apa saja yang sudah termasuk:
- Perabot kamar: AC, kasur, lemari, meja belajar, water heater, kulkas mini. Melengkapi sendiri bisa memakan puluhan juta per kamar.
- Kamar mandi dalam atau luar, yang memengaruhi harga sewa.
- Fasilitas bersama: dapur, ruang santai, laundry, WiFi.
- Sistem keamanan: security 24 jam, CCTV, akses kartu.
- Pengelolaan: apakah sudah termasuk estate management, dan berapa fee-nya.
- Jarak ke kampus: kos di radius jalan kaki biasanya bisa memasang sewa lebih tinggi.
Dokumen yang wajib dicek
- Jenis dan status sertifikat tanah per unit.
- Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
- Biaya transaksi (AJB, BBN, BPHTB) dan siapa yang menanggungnya.
- Data okupansi aktual dari unit yang sudah beroperasi, bukan target.
Ringkasnya
Bandingkan penawaran dengan tiga angka: harga per kamar, sewa per kamar, dan biaya yang sudah atau belum termasuk. Penawaran yang terlihat paling murah belum tentu paling menguntungkan setelah semua komponen dihitung.
Angka pasar bersumber dari penawaran publik per September 2026 dan dapat berubah. Seluruh perhitungan adalah simulasi, bukan jaminan hasil.
Ingin membandingkan dengan unit Scientia yang tersedia? Lihat simulasi investasinya bersama tim Scientia Haven.